Нередко бывают
ситуации, когда квартиру или жилой дом
хотят оформить на родственника - бабушка
на внука, мать - на дочь и т.п. Как лучше поступить? Ведь вариантов
несколько: квартиру можно
как бы «продать», можно подарить, а можно завещать.
У каждого варианта есть
свои плюсы и минусы.
Сегодня поговорим о каждом из них
поподробнее. И за основу мы возьмем уже вышеприведенный пример:
мать хочет передать квартиру
дочери
Договор купли-продажи
Суть этой сделки
понятна каждому -по договору купли-продажи
продавец передает в собственность
покупателю жилое помещение, а
покупатель платит за приобретаемую
недвижимость деньги.
Поскольку сделка заключается между родственниками, то
риэлторы-посредники тут особенно не понадобятся,
ведь вариантов жилья искать не придется. Можно совершить сделку
самим.
Договор купли-продажи может быть составлен в простой
письменной форме. Заверять его
у нотариуса необязательно, но по желанию сторон возможно. К договору купли-продажи должен
быть составлен акт передачи
имущества. Договор и акт
можно составить самостоятельно, но лучше
все-таки обратиться к специалисту (к адвокату, нотариусу,
в юридическую контору.)
Сам договор купли-продажи, а
также права покупателя
необходимо зарегистрировать в
Регистрационной палате, куда должны
прийти и продавец, и покупатель.
Расценки по составлению
договора и акта
везде разные (цены
варьируются от 2500 рублей и выше).
За государственную
регистрацию также взимается
государственная пошлина, размер которой составляет: за регистрацию договора
1000 рублей, за регистрацию права
собственности покупателя - 1000
рублей.
Процедура государственной регистрации (договор и право
собственности) занимает по времени
1 месяц. К этому сроку
прибавляйте время,
затраченное на сбор
всех необходимых документов,
составление договора, акта и т.
д.
О чем надо помнить
Чего уж скрывать,
сделки по купле-продаже
квартиры между близкими
родственниками чаще всего
фиктивные, то есть стороны
оформляют все бумаги, а вот
денежных расчетов не производят. Но, несмотря на это
в договоре всегда должна стоять цена приобретаемого имущества. Договор проходит регистрацию и о
том, что человек «продал» квартиру
становится известно налоговикам
(регистрационная служба обязана
уведомлять налоговые
органы). Так вот
если продавец владел квартирой менее
трех лет и сделка
по стоимости превышает
1 млн рублей, то с
суммы свыше 1 млн
продавец обязан заплатить налог
13 процентов налог на
доход физического лица.
Чтобы не платить налог, многие умышленно занижают
стоимость продаваемого жилья.
Например, пишут в договоре, что
продается жилье за 1 млн рублей. Но стоит
помнить, что у налоговиков
есть право провести соответствующую
проверку.
И если сотрудники налоговой инспекции придут
к выводу, что цена за
квартиру отклоняется в
сторону повышения или в сторону
понижения более чем на 20 процентов
от рыночной цены, то они могут
вынести мотивированное решение о
доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если
бы результаты этой сделки были
оценены исходя из применения
рыночных цен на соответствующие товары.
Фиктивные сделки купли-продажи, без реальной
передачи денег, сейчас очень внимательно
отслеживаются налоговой
инспекцией. Поэтому, с таким методом
передачи собственности юристы советуют лучше
все-таки не связываться.
Второе, что надо помнить. Покупатель может не получить имущественного налогового вычета, если сделка
совершается между взаимозависимыми физическими
лицами. К ним относятся:
- лица, которые состоят в брачных отношениях, отношениях
родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и
опекаемого;
- гражданин, который подчиняется другому физическому лицу по должностному положению.
И третье. По общему
правилу, если у покупателя есть супруг, то приобретаемая
квартира становится совместной собственностью. Например, мать
продает квартиру дочери, которая замужем, а
значит, квартира будет общим имуществом супругов.
От супруга необходимо получить нотариальное согласие на такую сделку. Поэтому скрыть от него факт приобретения
квартиры по договору
купли-продажи не получится.
В случае развода муж вправе претендовать на
половину жилья. Избежать этого
можно только, если между
супругами составлен брачный
договор, в котором будет
определен режим собственности
будущей покупки. Также
супруги вправе после покупки квартиры составить
соглашение о разделе
имущества.
Дарение
Суть сделки сводится
к тому, что даритель передает в собственность одаряемого жилое
помещение безвозмездно.
Оформляется договор так же, как и договор купли-продажи.
Договор дарения и
переход права собственности также должны пройти государственную регистрацию.
Госпошлина составит: 1 тыс. рублей
за регистрацию договора, 1 тыс. рублей
за регистрацию права собственности. Срок
регистрации 1 месяц.
О чем надо помнить:
При дарении собственность оформляется только на того, кто
будет одаряемым. То есть в
вышеприведенном случае, если мать
подарит квартиру дочери, то жилое
помещение будет единоличной
собственностью дочери. В
соответствии со ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное
одним из супругов во
время брака в дар,
является его собственностью. Если
семье грозит развод, то
квартира не подлежит
разделу.
Хотя в законе есть
статья 37 в Семейном кодексе, в которой говорится, что если мужу
удастся доказать, что
в период брака
он отремонтировал, отреставрировал подаренную
жене квартиру так, что стоимость ее увеличилась, то она
может считаться совместным
имуществом.
2) Дарителю не надо
будет платить НДФЛ, так как дарение - сделка безвозмездная, а значит он
не получил никакого дохода. А вот с
одаряемым сложнее - если он
подарок получил подарок не от родственника, то налог придется заплатить, а если
от близкого родственника - то от налога он освобождается. Близкими родственниками считаются
супругами, родители и дети,
в том числе усыновители и
усыновленные, дедушки, бабушки
и внуки, полнородные и
неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (подп. 18.1.
п. 1 ст. 217 НК РФ).
Таким образом, если в
нашем случае мать подарит квартиру своей дочери, то дочь
не будет платить НДФЛ от полученного
подарка.
| 
