По договору аренды квартиры собственник жилого помещения
обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во временное
пользование.
При аренде квартиры необходимо учитывать, что право сдачи
имущества в аренду принадлежит его собственнику и лицам управомоченным законом
или собственником.
Договор аренды квартиры, заключаемый на срок более года, в
соответствии с законодательством РФ подлежит государственной регистрации (п. 1
ст.609 ГК РФ). 3акон предоставляет гражданам (физическим лицам) возможность
заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме,
только последняя допустима лишь при сроке аренды не более года.
В договор аренды квартиры необходимо включить перечисленные
ниже условия.
Условия, содержащие данные о квартире, которую арендодатель
должен передать во временное пользование, и которую арендатор должен возвратить
по окончании срока договора. В договоре должен быть указан фактический адрес
квартиры, а если это комната, то приложен план расположения в квартире.
Нужно указывать срок, на который сдается жилое помещение.
Если же срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на
неизвестный срок (ст. 610 ГК РФ). В
договоре необходимо указать также размер оплаты за жилое помещение, который
устанавливается по соглашению сторон, права и обязанности обеих сторон,
обстановка и паспортные данные сторон. Можно
внести в договор пункт об установлении порядка внесения платы за жилое
помещение.
До момента заключения договора свою волю традиционно диктует
собственник жилья. Но в последующем ситуация может в корне поменяться.
Например, если нет запрета для нанимателя сдавать жилое помещение в поднаем, он
может, снимая квартиру за одну цену, передать ее другому лицу на условиях
договора поднайма за более высокую цену.
Арендодатель имеет право прописать в договоре запрет на
сдачу жилого помещения арендатором в субаренду.
При определении размера платы за сдачу внаем жилого
помещения обе стороны обычно волнует вопрос о налогах. Стремясь снизить размер
налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о более
высокой. Однако при таком способе ухода от налогов владелец может оказаться в
положении обманувшего самого себя. Захочет наниматель платить ту сумму, которая
зафиксирована в договоре, - и никто не вправе вынудить его платить большую
сумму до окончания срока действия договора.
Даже при неизменном внесении платы за жилое помещение хозяин
должен иметь определенную финансовую защиту: ведь после выезда нанимателя может
обнаружиться, что не оплачены счета за междугородные разговоры и телеграммы,
передаваемые по телефону, вывезена мебель, бытовая техника и другие предметы
домашнего обихода.
Величина валютной защиты должна быть отражена в договоре
найма жилого помещения, и средства переданы владельцу квартиры вместе с
заключением договора. После добросовестного выполнения договора нанимателем
собственник жилья должен возвратить ему «защитную» сумму.
Гражданским кодексом перечислен ряд требований предъявляемых
к квартире при ее передаче: так, например, в статье 611 ГК РФ (Предоставление
имущества арендатору) указано, что арендодатель должен предоставить арендатору
имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению
имущества.
Екатерина НАБИЛКИНА, юрист
| 
